Welchen Immobilienmakler empfiehlt die KI, Bezirk für Bezirk?
Wir haben ChatGPT, Perplexity, Gemini und Google in sechs Wiener Bezirken dieselbe Frage gestellt. Ergebnis: sechs Bezirke, sechs komplett verschiedene Listen. Die stadtweit bekannten Namen tauchen in keinem einzigen Bezirk auf, und in den meisten Bezirken gewinnt genau eine Firma bei allen vier KIs.
Immer mehr Menschen fragen nicht mehr Google, sondern die KI: „Welcher Immobilienmakler in Döbling ist gut?“ Wer genannt wird, bekommt den Anruf. Wir wollten wissen, ob es die eine Antwort gibt, oder ob sich die Empfehlung Bezirk für Bezirk ändert. Also haben wir vier KIs in sechs Wiener Bezirken befragt.
Sechs Bezirke, dieselbe Frage, sechs komplett verschiedene Makler-Listen. Die stadtweit bekannten Namen tauchen in keinem einzigen Bezirk auf. Und dort, wo eine Firma bei allen vier KIs gewinnt, hat sie immer dasselbe: viele Bewertungen und saubere Verzeichnis-Einträge.
Das Experiment
Am 3. Juli 2026 haben wir aus einem Wiener Browser vier KI-Engines befragt, und zwar in jedem der sechs ausgewählten Bezirke mit wortgleich derselben Frage, nur der Bezirk wurde getauscht:
Ergebnis 1: Jeder Bezirk ist ein eigenes Spiel
Der klarste Befund vorweg: Es gibt keinen „besten Makler in Wien“, den die KI durchgängig nennt. Sobald man den Bezirk in die Frage schreibt, ändert sich die Antwort komplett. Kein Makler, der in einem Bezirk empfohlen wird, taucht im nächsten wieder auf. Das ist eine Auswahl der Firmen, die die KIs pro Bezirk nennen:
| Bezirk | Von den vier KIs genannt (Auswahl) |
|---|---|
| 1010 Innere Stadt | OTTO Immobilien, ÖRAG, IMMOTOTAL, Stanzel & Co, Real Immo Wien, VON POLL. Perplexity nennt hier gar keinen konkreten Makler. |
| 1050 Margareten | 4M Immobilien, OPTIN, Reinberg & Partner, LAGUN Realitäten, Feeling Home |
| 1130 Hietzing | Klein & Partner, Real Vision, Wohncloud, IMMOTOTAL, REMAX First, CONCREET |
| 1190 Döbling | BRI Immobilienmakler, Kaltenegger Real, McMakler, Wolke 7, RT Immobilien, GOLDAS |
| 1210 Floridsdorf | RE/MAX Dreams, Perfect Deal, SMK Immo, Carma & Partner, Rustler, Bittendorfer |
| 1230 Liesing | Steinhoff, Zellmann, Reischel, Pluskota, EV Immobilien |
Welchen Makler die KI dir nennt, hängt fast vollständig davon ab, in welchem Bezirk du fragst. „Wien“ allein gibt es für die KI nicht.
Ergebnis 2: In den meisten Bezirken gewinnt genau eine Firma
Jetzt wird es für Makler interessant. In drei der sechs Bezirke gab es eine Firma, die von allen vier KIs genannt wurde. In zwei weiteren gab es einen klaren Führenden mit drei von vier. Und in einem Bezirk, dem dichten ersten, konnte sich keine einzige Firma durchsetzen.
Und jetzt kommt das eigentlich Wichtige: Die Firmen, die überall gewinnen, haben alle dasselbe Profil. 4M Immobilien in Margareten hat über 1.200 Google-Bewertungen bei 4,9 Sternen. BRI in Döbling sitzt mit 4,9 Sternen direkt im 19. Bezirk und ist in WKO, Herold und ImmoScout gelistet. Steinhoff und Reischel in Liesing dasselbe Bild. Immer beides zusammen: viele frische Bewertungen und saubere Verzeichnis-Einträge. Wer nur eines davon hat, schafft es in eine oder zwei KIs, aber nicht in alle vier.
Ergebnis 3: Jede KI hat ihren eigenen Kopf
Warum sechs verschiedene Welten? Weil jede KI aus einer anderen Quelle liest. Am Beispiel Döbling sieht man es am deutlichsten. Vier KIs, dieselbe Frage, und nur eine einzige Firma (BRI), die es in alle vier Listen schafft:
| Engine | Nennt in Döbling u. a. | Stützt sich auf |
|---|---|---|
| ChatGPT | RT Immobilien, BRI, MAITZ, GOLDAS, RE/MAX Today | Google Maps, dibeo.at, Bezirksportale |
| Perplexity | BRI, Alexander Ringsmuth, McMakler, NEUWIRTH, Klemens Braunisch | ImmoScout24, WKO, Herold |
| Gemini | Wolke 7, Marschall, Die IMMOREI, BRI | Google Maps (Karten-Pins + Sterne) |
| Kaltenegger, McMakler, BRI, Ringsmuth, GOLDAS, RT Immobilien | Google Local Pack (Bewertungen) |
Quer über alle sechs Bezirke zeigt sich ein klares Muster, welche KI woraus liest:
- ChatGPT und Google lesen vor allem Google Maps und Bewertungen. Ihre Listen ähneln sich stark und bevorzugen Makler mit vielen Sternen.
- Perplexity liest fast ausschliesslich Branchenverzeichnisse (ImmoScout24, WKO, Herold, FirmenABC) und nennt darum oft ganz andere Namen als die drei Karten-KIs.
- Gemini zeigt Google-Maps-Pins mit Sternen und neigt in Toplagen zu ausgezeichneten Häusern (OTTO, IMMOTOTAL, Klein & Partner mit IMMY-Award).
Die Logik ist simpel: Keine Quelle, keine Nennung. Wer in den Quellen einer Engine fehlt, wird von dieser Engine nicht empfohlen, egal wie gut die Firma ist. Das deckt sich mit dem, was grössere Untersuchungen zeigen: ChatGPT empfiehlt insgesamt nur rund 1 von 100 lokalen Betrieben je überhaupt1, und die Engines ziehen ihre Empfehlungen aus fast völlig unterschiedlichen Quellen2.
Was das für Wiener Makler bedeutet
- Sichtbarkeit ist lokal, nicht firmenweit. Sie können in einem Bezirk bei allen vier KIs vorne stehen und im Nachbarbezirk komplett fehlen. Wer flächig tätig ist, muss pro Zielgebiet sichtbar sein.
- Es gibt ein Rezept. Die Firmen, die überall gewinnen, haben viele frische Google-Bewertungen und saubere, einheitliche Einträge in den Verzeichnissen, aus denen die KIs lesen. Beides zusammen ist der Eintrittspreis.
- Jede Engine braucht ihren eigenen Zugang. Ein starkes Google-Profil bringt Sie in ChatGPT, Google und Gemini. Für Perplexity brauchen Sie die Verzeichnisse. Ein einziger Kanal reicht nicht.
Genau das ist Generative Engine Optimization (GEO): dafür sorgen, dass Sie in jeder relevanten KI und in Ihrem Zielbezirk genannt werden. Darauf ist KIGEO spezialisiert.
Empfiehlt die KI Sie in Ihrem Bezirk?
Wir prüfen kostenlos, ob ChatGPT, Perplexity, Gemini & Google Sie in Ihrem Zielgebiet nennen, und zeigen, welche Mitbewerber stattdessen empfohlen werden.
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Alle vier Engines wurden am 3. Juli 2026 aus einem Wiener Browser mit der oben zitierten, wortgleichen Frage abgefragt, je eine Antwort pro Bezirk und Engine, im kostenlosen Zugang. Für Google, das auf diese Frage keine KI-Übersicht ausspielt, wurde der lokale Karten- und Ergebnisblock (Local Pack) gewertet. Erfasst wurde jede namentlich genannte Maklerfirma. Es handelt sich um eine Stichprobe, keine Vollerhebung. Die Quellen, auf die sich die Engines dabei stützten, waren im Wesentlichen Google Maps sowie die Verzeichnisse ImmoScout24, WKO Firmen A-Z, Herold und FirmenABC, ergänzt um Bezirksportale wie dibeo.at und BezirksTipp.at. Zum Einordnen herangezogene Untersuchungen:
- SOCi, Local Visibility Index 2026, Kontext: ChatGPT nennt über hunderttausende Standorte hinweg nur rund 1,2 Prozent der lokalen Betriebe je in einer Empfehlung (US-Datensatz, Richtwert).
- NeuRank, KI-Sichtbarkeits-Studie 2026, Kontext: ChatGPT stützt seine lokalen Empfehlungen zu rund 38 Prozent auf Google Maps, während Perplexity fast ausschliesslich deutschsprachige Verzeichnisse zitiert (deutscher Markt).
- Zur Erfassung genutzte Engines und Verzeichnisse: ChatGPT, Perplexity, Gemini, Google Local Pack; ImmoScout24, firmen.wko.at, Herold, FirmenABC, makler-empfehlung.at, willhaben, dibeo.at, BezirksTipp.at.